一、 住宅防水的重要意义
　　防水技术在住宅建筑中发挥着房屋功能保障的作用。随着人们生活水平的提高，全国房地产业蓬勃发展，人们购房的基本要求与期望，除质量、安全、交通、环境外，为使居住舒适、方便，房屋还需具有良好的使用功能，包括：采光、保温、隔热、节能、通风、防水、防潮、隔声、防火、以及装修、装饰等，以达到具备优越的生活质量和环境质量。


　　当前，各地大量兴建的住宅小区，房屋的类型多种多样，除经济适用房外，其中不乏一批中高档价位，高层、多层现代新型智能化公寓式住宅，不论哪类住宅，发挥房屋防水功能都是家家户户一项非常重要的基本要求。如果开发商不重视防水质量问题或设计、施工不当，都将造成不堪设想的后果及经济损失，这种情况教训很多。因此，在全国范围内，创建无渗漏小区工程，建立住宅性能认定制度和推行防水工程质量保证期制度是让人们住上放心房的有力保障。

　　二、 住宅防水的作用与功能
　　１． 住宅防水的作用
　　为防止雨水、地下水、工业与民用的给排水、腐蚀性液体以及空气中的湿气、蒸汽等，对建筑物外围部位、内部设施的渗透侵入，而从建筑材料上和构造上所采取的措施。住宅需要采取防水措施的部位几乎是全方位，整体性的。包括：屋面；外墙面、外窗套、露台（南方台风、多雨、潮湿地区和墙体改革引发的渗漏尤为突出）；厕浴间、厨房间的墙面与楼地面；地下室（包括地下连续墙、变形缝、桩头等）。
　　这些部位易于出现渗漏与其所处环境与条件有关，因而出现渗漏的程度不尽相同，从渗漏的程度区分："渗"指在某一部位、一定面积范围内被水渗透并扩散，出现水印或处于潮湿状态，从而导致墙面等部位起皮、剥落、长霉；"漏"指在某一部位、一定面积范围内或局部区域内，被较多水量渗入，并从孔、缝中滴出，形成线漏、滴漏，甚至出现冒水、涌水现象。以上渗漏现象都是房屋使用者无法容忍或不可接受的。
　　２．住宅防水功能的要求
　　主要是采取有效、可*的防水材料和技术措施，事先保证房屋各部位免受水的侵入和不出现渗漏水现象，保证住宅具有良好、安全的使用环境、使用条件和使用年限。


　　三、 当前住宅建筑防水存在的主要问题
　　房屋建筑渗漏是建筑工程中一项普遍存在的质量通病。据上世纪８０年代的调查报告统计，房屋渗漏原因各方面所占质量的比例分别为：材料２０％、设计２６％、施工４８％、管理６％。９０年代初，建筑工程领域出现了全国性房屋渗漏严重的局面。１９９１年，全国开展"质量、品种、效益年活动"，建设部曾在一年内发出两个通知，采取有力措施，及时扭转了这一危机。在此后的１０余年中，各地对房屋渗漏治理不同程度地做了不少工作，但成效有好有差。近三年，全国房屋渗漏率又有所上升。目前伪劣防水材料横行引发高渗漏率。据权威防水材料质检机构报告：２００１年抽检各地在建住宅小区３８个工地，防水材料的平均合格率仅为３５．９％，其中沥青类防水卷材的合格率为３９．４％。又据调查，广东珠江三角洲地区最大的防水卷材集散地销售达到国家标准的ＳＢＳ改性沥青防水卷材（正品）所占比例不到２５％。这足以说明，住宅建筑的渗漏隐患已达到十分严竣的程度，几年后最终受害的将是广大用户和购房者。这一渗漏通病反弹趋势，令人担忧。究其原因，主要表现在以下几个方面：
　　１．政策措施未能到位
　　１９９１年以来，国家和建设行政主管部门发布了以下一些重要法规与文件，如《建筑法》（国家主席令）、《建设工程质量管理条例》（国务院令）、《地下工程防水技术规范》及《地下防水工程质量验收规范》等。但是，这些法规文件因宣传贯彻不力，认真执行者甚少，较多则是有法不依、执法不严，缺乏监督机制，导致在材料、设计、施工、建设单位都存在管理上出现漏洞或不负责任以及腐败行为等问题。
　　２．假冒伪劣材料猖獗
　　据近三年统计，全国各类新型防水材料的产量占总量的比例增长了７～８个百分点，已接近４０％。但是，目前防水材料市场的基本状况仍处于鱼目混珠、良莠不齐、真假难辨、假冒伪劣产品屡禁不止的局面，且有进一步蔓延之势。特别是主导产品ＳＢＳ改性沥青防水卷材受到的冲击最大，伪劣产品以比正规产品低６０％以上的价格倾销，且市场占有率很大，使正规的大中型企业难以为继。
　　３．防水设计软弱无力
　　防水层的选材本该由设计人员严格按《规范》要求进行，这是设计单位的责任与义务。但因不少设计人员不熟悉防水材料的品质，往往被一些不良行为供应商的虚假宣传所误导或蒙骗，不自觉地选用伪劣产品，这种情况还算是失误。但目前还较多发生设计人员受开发商干预，放弃自己的职责，将选材一项让给建设单位决定，建设单位或开发商为了自身利益，多数认同伪劣产品并恶意压价，以低价购进，设计人员听之任之。


　　４．施工质量难以提高
　　假冒伪劣防水材料泛滥，紧跟着的是将防水工程造价压得很低，使正规的防水专业施工公司难以中标。相反，这些工程就落到了无资质有挂*关系的低素质包工队手中，以转包、违法分包的形式承接防水工程。这些包工队拿得出齐全的"合格"证明，通过大力攻"关"，可以屡屡中标，然后大肆偷工减料，雇用农民工粗放作业。一旦发生渗漏，则用几桶涂料修修补补就可对付１－２年，所获利润仍可大于"损失"。这种状况，对提高施工质量要求只是一句空话。
　　５．建设单位的行为不规范
　　经研究分析，防水工程质量出现以上恶性循环和防水行业面临危机的根源，在于建设单位或房地产开发商主导市场，建设单位行为不规范成为影响建筑市场秩序的重要原因。主要表现在防水工程招投标中"黑白合同"问题突出（全国人大常委会《建筑法》执法检查情况报告指出），或实施无底价竞标，或在招标书中恶意压价（其中包括当地预算定额订得过低因素），有的对防水工程不实行招标以及一些设计单位不坚持原则等等，导致假冒伪劣防水材料有人问津、冒牌落后的防水施工队伍得以进入工程中来。
　　不论屋面还是其他工程防水，保证质量的关键是要求防水工程具有合理的耐用年限，避免出现早期渗漏事故。实践表明，工程一旦发生渗漏，治理费用及经济损失的代价是十分昂贵的，特别是墙面工程和地下工程，仅治理费用一项可达原防水费用的５-１０倍。

　　四、 做好住宅防水工程的基本规定与要求
　　根据有关防水工程技术规范的规定和国家、建设部发布的一些法规，需要实施的主要内容作以下简要说明。
　　１．大力发展中高档防水材料
　　选用的防水材料耐久性应保证１０年。
　　２．大力推广应用新型建筑防水材料
　　国家对防水材料的发展目标："十五"期间城镇永久性建筑采用新型防水材料的比例应达到５０％以上。要重点发展高聚物改性沥青防水卷材，积极发展高分子防水卷材，适当发展防水涂料，努力开发密封堵漏材料。


　　３．设计单位必须认真贯彻规定
　　防水《技术规范》规定的要求进行设计并重点做好保证建筑防水工程设计质量的三个重要环节：合理确定防水等级，周密制定防水方案，择优选用防水材料。
　　４．防水工程必须是有资质的企业完成
　　防水工程必须由相应资质等级的专业防水队伍进行施工，防水工人要有上岗证。对进入施工现场的防水材料应抽样复验，严禁在工程中使用不合格的材料。
　　５．对工程期限的要求
　　在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年。并对保修与赔偿在罚则中作了规定。
　　６．防水工程的质量必须经工程质量监督站核定
　　各地区工程质量监督站要把防水工程列为重点监督内容之一。凡出现渗漏的，不论设计或施工原因，均不得评为优良工程和申报各级的优质工程。
　　７．规范和监督建设单位行为
　　在建设住宅小区工程中，建设单位应尊重业主（购房者）的权力，避免住宅小区业主与物业公司或开发商产生纠纷，或因房屋渗漏严重而被业主投诉。

　　五、 防水材料的选用
　　２００１年建设部发布了化学建材技术与产品公告，指明了推广优选产品，淘汰落后技术。２００３年还将发布公告。防水材料是做好各类防水工程的基础，因此如何正确选好防水材料是一项十分关键的技术措施。我们提倡选用质量可*上乘、耐久性好、厚度符合《规范》要求的中高档防水材料，切忌出现"穿西服戴草帽" 的问题。
　　１．防水材料的基本性能要求
　　（１）防水卷材
　　拉力、延伸率、耐热度、低温柔度、不透水性、耐久性（老化性）。
　　（２）防水涂料
　　固体含量、拉伸强度、断裂延伸率、柔性、不透水性。
　　（３）密封材料
　　拉伸模量、粘结性（定伸、浸水、热压、冷拉、拉伸压缩）、断裂延伸率（浸水）。
　　２．各类防水工程建议优选的防水材料（见表１）
　　以上内容大多是信息性的，目的是希望住宅建筑工程的建设单位、开发商以及设计、材料、施工、监理等单位，引起对建筑防水问题的重视，共同努力防止发生房屋渗漏和存在渗漏隐患，让广大居住者安居乐业。